丁祖昱发布《2020中国房地产上市公司测评研究报告》

2020-05-26 12:46:23来源:中房网

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??中房网讯 5月26日,"2020中国房地产上市公司测评成果发布会"在上海举行,这是中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心连续第13年发布中国房地产上市公司测评研究成果。

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??会上,中国房地产测评中心主任、易居企业集团首席执行官丁祖昱表示,在经济碰到一定问题的情况下,如果能够稳住房地产,相信对经济的发展有巨大的作用。前两年我们说房地产是经济的压仓石,今年更是。本次“两会”给房地产企业和关联企业吃了一颗定心丸,“稳”就是最好的答案。从行业来看,压力继续存在。今年应该做好各种准备,有底线思维,向最好的方向努力。总体看,对于今年的房地产保持谨慎乐观,希望通过稳住房地产最终也能够使整个中国经济,得到平稳健康的发展。

??以下为文字实录:

??非常高兴今天能够咱们在线下终于能够开一场会了,今天开了太多太多线上会议,结果还是线下会议特别有感觉特别亲切,重新站上讲台感觉和坐在电脑上开线上会议的感觉是完全不一样的。

??今天在这里发布2020中国房地产上市公司的测评成果,我想一开始还是老规矩,我们先看看市场,特别这一次疫情下的这样一个中国房地产市场到底是怎么样的一个表现。首先从政策环境,前面主持人也在讲,包括我们两位会长都讲到政策,中央还是坚持房住不炒,地方松多紧少,从中央的情况来看,最近就是两会了,政府工作报告这一次谈房地产是最近五年谈的最少的一次,如果把老旧小区改造不算进去的话,只看房地产只有38个字,讲到房地产的文字只有34个字,但是讲的很清楚,依然是坚持房住不炒,但是后面一句很重要,最终要促进稳定健康的发展,所以这个稳就特别重要,特别在经济碰到一定的问题的情况下面,如果能够稳住房地产,我相信对经济的发展是有巨大的作用的,所以前两年我们说房地产是重要经济的压仓石,今年更是,从中央层面上来看,我觉得这一次两会应该给我们房地产企业和关联企业应该吃了一颗定心丸,稳就是最好的答案。

??从地方政策来看,都是倾斜放松的,不可能在现有框架方面做特别离谱的放松,我们特别注意到在土地支付方面,能够分期支付土地款,把土地起始价调低一点,有的在限购方面通过人才政策,调整限购的政策等等,当然也有个别城市不仅没有放松还收紧了,像海南就是一个比较典型的案例。从市场角度上来说,这一次市场经历了停摆,断崖式下跌再到稳步恢复三部曲,从具体数据来看,1到4月份宏观数据,其实还不错,1季度宏观数据特别差,但是4月份数据加进去,一个房地产投资开发增速一个房地产销售这两个指标下降的趋势明显的趋缓,特别是房地产开发投资增速,从两位数下降,现在回到了只有负三点几的降幅,从具体的供求情况来看,一手房供应在4月份迅速回升,基本上推盘量已经达到去年同期水平,特别一线二线城市整个供应速度比较快上海为例,上海4月份供应了九十万平方米的一手房,二月份零供应,三月份供应了四万方,从成交的情况上来说,现在已经恢复到去年月均90%,这个恢复速度也是非常快的,2月份基本停掉,3月份有所恢复,4月份恢复到去年平均水平90%,5月份特别黄金周比去年5月份整体已经超过,应该这次整体一手房供求恢复非常快二手房市场,4月份环比增长4.7%,当中一个南京一个深圳,一到四月份的总量比去年还上升了,而且二手房快速恢复,因为二手房门店恢复比一手房还要晚,到四月份才开始恢复,短短一个多月二手房市场活跃,也预示整体市场活跃,广州,深圳,杭州,南京,四月份同环比都上升了,这个信号也特别值得大家重视,非住宅市场今年整体压力比较大,我们看到无论商业,办公还是酒店,现在承受着比住宅市场更大的压力。

??从土地市场情况来看,最近各地政府都在大力推地,土地市场4月份成交规模比三月份涨了90%,平均地价创造了新高,一二线城市出让土地占比50%以上,溢价率突破了15%,现在土地市场呈现了供求两旺的局面,特别很多城市把原来压仓底的拿出来了,确保成交,确保优质优价,现在土地市场是最近三年来比较好的一段时间。回到测评本身,我们看一下2020年房企上市公司的测评报告。

??首先从百强总体变化来说,大概有10%左右发生了变化,但是前十强基本上没有发生变化,前十强当中就是个别企业位置上面出现一些不变化,今年是万科,恒达,碧桂园位列前三位,我们看到上市公司,特别排在最前面的企业,要撼动他们的地位比较困难,上市公司也出现了一定分化,一方面我们刚刚说了有10%上市公司今年没有排到百强当中,出现新公司的进入,另一方面我们也注意到排在前列的公司,就是十强的房企和排在后面公司的差距越来越大。比如说各项总资产净资产总的指标,十强平均值是百强的四倍,是后三十强的十二倍到二十倍,前面企业和后面企业的差距目前也是越来越大了。

??另外从测评的整体情况来看,我们多数房企还是坚持主业深耕,当然多元布局还在做,但是我们从2020年报告当中越来越趋向理性,当然多元化当中最重要一块就是物业,过一会儿也会发布物业的测评报告,物业是房企做多元化方面最重要的一块,从资本表现来说,因为我们今天是上市公司发布会,我们看到房地产板块2019年整体上涨,上涨近30%,我相信这个数字还是非常不错的,另外港股的表现比A股的表现更好一些,去年有六家房企成功上市,今年成功上市企业应该超过去年,因为现在排队上市企业非常多,我们希望2020年成为房企上市的又一个大年。从运营规模分析来看,今年整体规模还在稳步增长,百强上市房企总资产占比超过90%,应该来讲上市公司每一年都在发展,每一年都在进步。

??从偿债能力来说,今年负债能力比去年略微上升,但是房企偿债风险还是可控范围内,因为只上升了3%的百分点,对于这个数字来讲还是可以接受的。最近这一段由于三月份四月份整个海外债停掉,造成短期内负债率有所下滑,随着接下去海外债的恢复,其他融资渠道的跟进,负债率可能还会在目前这样水平上下做一些波动,从盈利能力上来说,总利润稳步提升,盈利效率指标和去年基本持平,我们也看到利润率没有进一步上升,这个可能也给出了非常重要的信号,企业规模确实越做越大,总利润水平也是越来越高,房企赚钱可能也没有那么容易了,利润率水平没有进一步的提升。

??从成长能力上分析的话,业绩增速整体还向好,但是和2017年2018年2019年相比,整体增长的速度开始放缓,当然超过一半的房企盈收和净利都是呈现正增长,但是营收放缓,整体行业天花板基本上看到了去年达到17亿平方米的高点,16万亿17亿平方米,今年要突破的话目前来看非常困难,特别受到疫情影响,整体上来说,今年整体上有所下调。从绩效来看整体绩效还是比较稳定,上市房企整体经营绩效还是不错的,在行业处于前列,纳税额增速放缓,虽然还在增长,社会表现更加多元,除了交更多的税之外,还需要做抚平各类的社会责任,当然今年对于房企来讲,最大的社会责任就是就业,去年年末的时候我们提出房地产就是制造业,如果把房地产开发,建筑建造全部含在一起的话,吸纳的整体就业劳动力水平,在整个制造业当中大概占到40%左右,所以今年对于房企来讲最核心的社会责任就是就业。

??从创新能力上分析,产品创新,技术创新,营销创新都是在过去一年当中房企做的比较多的,也做出很多非常好的案例,特别今年疫情看到线上线下的结合,内场外场的结合,这些营销创新已经成为房企的标配。

??最后讲一下未来得展望,现在来讲整体行业压力还是在的,因为整体经济有比较大的压力,整个行业出现一个天花板,要打破一个天花板有一定的难度,另外房住不炒已经成为基本国策,金融机构对房地产这一块也没有出现网开一面的状况,应该总体的行业压力还是继续存在,我们没有必要今天看到市场有所恢复就过分乐观,我们今年应该做好各种准备,有底线思维,向最好的方向努力。

??从行业规模角度来说,我认为行业规模略微下降,目前按照乐观判断下降5%左右,如果下降5%的话就会出现两个16,一个就是16亿平方米一个就是16万亿,这两个16可能比较符合今年整个一手房的最规模,整个中国就是11万亿的一二手房的最规模,第一是疫情仍在蔓延对于市场有影响,房住不炒也会影响房地产行业的发展,总量上面不要太过于乐观,结构也要做好准备,金融政策我们认为对于房地产也要一分为二,对于持有性房地产今年稍微给予一些支持,如果不给予持有性房地产支持的话,今天不管写字楼,酒店这些资产压力非常大,因为这些经营都碰到比较大的困难,我们相信今天在这个酒店是最好的酒店,可能也是它疫情之后少数几场活动之一,昨天还好有我们这些人支持入住,否则今天像酒店这种影响是特别大的,总的来讲我们还是对于今年的整体房地产保持谨慎的乐观,我们总是希望通过稳住房地产最终也能够使整个中国经济,能够得到平稳健康的发展。

??我们也希望在座所有上市公司共同努力,让中国房地产越做越稳,越做越好,谢谢大家。

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