中交地产:央企的“红线”异数

魏薇2021-02-25 08:54:27来源:乐居财经

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??增收不增利、股东高息借款、在央企开发商里垫底……近年来中交地产身上的标签并不阳光。在“2023年销售规模超千亿、重回央企前三“的目标路上,中交地产走的磕磕绊绊。

??现下,中交地产集团点燃了一个加速器,将中房集团注入中交地产。

??2月23日,中交地产(000736.SZ)和中房集团正式合并,同时中房集团降为三级公司,此后不再由集团管理,由芮捷任董事长;李永前任总经理,兼任中房集团党委书记、董事长。

??据有关资料,中房集团成立于1981年1月,是中国成立最早的房地产开发企业,原名为中国房屋建设开发公司。1993年1月,更名为中国房地产开发集团公司,并组建中国房地产开发集团,其性质为国有独资企业。

??2010年8月,中国房地产开发集团公司整体并入中国交通建设集团有限公司,成为其全资子企业。2015年11月,在中房集团完成公司制改建后,将其全部资产无偿划转至中交房地产集团有限公司。

??“中交集团下面有绿城、中房、中交、海外地产,融资公司中交鼎信,中房的人都去了中交房地产集团,只给中交地产留下个空壳。”一位接近中交地产的人士对乐居财经表示。

??2021年,中交地产的吞食计划,或许才刚刚开始。

??资产注入未完待续

??据企查查,中房集团目前共对外投资78家企业,其中与房地产相关的公司共49家。

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??实际上,为减少和避免同业竞争,中交集团曾要求中交房地产将资产交给中交地产托管经营,并承诺在2021年底前,逐步启动下属其他涉房企业与中交地产的深度融合。

??注入中房集团,或许只是第一步。

??乐居财经查询获悉,目前中交集团直接控股的涉房子公司有两家,即中交房地产和重庆中交丽景置业有限公司。后者成立于2002年4月,注册资本1.1亿元,对外投资6家房地产企业,包括天津中交置地有限公司、中交(汕头市)置地有限公司等。

??集团主要地产平台中交房地产,直接控股的涉房子公司有三家,包括中房集团,中交地产以及北京致平房地产开发有限公司(以下简称“北京致平“)。据了解,北京致平成立于2020年2月,注册资本19亿元,持股15%,剩余股权由世茂、绿城双方各持42.5%。

??2020上半年,中交房地产的存货达到了2604亿元,同比增长15.6%;合同负债(包括预收款)达到1004亿元,同比增长31%。

??如果中交房地产将货量陆续并入上市公司,中交地产将迎“规模释放年”。

??有了这份底气,李永前重回中交地产并接任总裁时,提出了“复制绿城中国、创新中交地产”的路线,并制定了“2023年远在千亿之上”的销售目标,喊出冲刺“央企前三”的口号。

??母集团扶持是一方面,中交地产自身也做出了努力。2019年销售额同比大幅增长97.53%至293.87亿元,但仅完成了既定目标的83.96%。

??在央企开发商的比拼中,中交地产还是垫底。

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??2020年,中交地产的拿地节奏明显加快,前三季度的土地购置总价款460.5亿元,权益价款227.9亿元,基本是2019年全年的两倍。2020年最后一个月,中交地产又在青岛、武汉、雄安、南京等地共计5度拿地,累计金额超过43亿元。

??2021年开年,中交联合融创摘得杭州富阳富春湾新城的两宗涉宅用地

??2020全年的销售额至今尚未公布。据其2020年三季报,中交地产在2020年1~9月实现全口径签约销售金额300.63亿元,权益口径签约销售金额196.84亿元。

??偿债承压连踩“红线”

??有着央企背景的中交地产,在融资上占有优势。其在去年8月5日发行的一笔为期5年的7亿元公司债,票面利率仅3.8%。从其存量债券来看,最高利率也仅为6.3%。

??追求全速发展的中交地产,需要更多的资金来支撑。在发展速度加快的同时,中交地产的负债压力也在增加。截至2020上半年末期,中交地产的净负债率为238.86%。从2016年开始,其剔除预收款之后的资产负债率便已超过80%,踩中“三条红线”中的两条。

??从最新财报数据来看,目前央企地产商中,保利地产、招商蛇口、五矿地产、华侨城A、华润置地、中海地产的净负债率小于100%、踢除预收款的资产负债率小于70%、现金短债比大于1倍,未踩“红线“;中国金茂、大悦城控股仅踩中一条“红线”。相较而言,中交地产在央企中踩线最多。

??据2020中报,中交地产的经营性现金流缺口高达96.85亿元,同比暴跌162.57%;筹资性现金流为160.17亿元,同比暴涨6倍,可见其更多的是依赖融资维持经营。

??2021年1月末,中交地产的借款余额为586.75亿元。在中交地产2021年度的新增借款中,银行贷款占据主力地位。2021年1月,中交地产银行贷款新增净额为67.93亿元,占2019年末净资产的108.49%。此外,信托计划等新增净额9亿元,其它借款新增净额1.39亿元。

??作为中交地产的控股股东,中交地产集团也给予了中交地产一些“关照”。2020年12月30日,中交地产表示,将根据现有经营需要,向中交地产集团申请借款20亿元,期限1年,年利率不超过10%。十多天后,中交地产又发布公告,拟向中交地产集团新增借款额度不超过100亿元,借款利率不超过10%。这一利率水平,不仅高于境内平均融资成本,甚至超过部分境外美元债。

??除了向关联方借款,中交地产还多次从信托渠道寻求帮助。2020上半年,其信托融资的比例超过了30%。据中交地产最新发布的新增借款公告,2020年前10个月,公司累计新增借款316.96亿元,占2019年末净资产比例的506.25%。其中,信托计划等新增净额163.81亿元,占2019年末净资产的261.63%,相较2019年末的8亿元增加20倍。

??除自身已有债务之外,中交地产还有隐形的债务风险需要把控。据披露,中交地产在2020年累计新增担保金额约为26.28亿元,占2019年末净资产的比例为41.97%,总担保余额为106.78亿元,占2019年末净资产的169.7%。

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